indotim.net (Jumat, 12 Januari 2024) – Saat membeli rumah, seringkali kita menghadapi beberapa masalah, salah satunya adalah adanya selisih luas tanah antara yang tercantum dalam perjanjian dengan yang ada di lapangan. Nah, bagaimana sebaiknya menyelesaikan masalah ini?
Berikut adalah pertanyaan dari pembaca detik’s Advocate:
Selamat pagi tim redaksi,
Saya ingin bertanya dan meminta bantuan untuk menemukan solusinya,
Saya telah membeli rumah dengan sistem KPR dan saat ini prosedur pembelian telah selesai. Sudah dua tahun sejak saya memulai pembayaran cicilan. Pada bulan November lalu, notaris dari pengembang menginformasikan bahwa sertifikat HGB atas nama saya telah diterbitkan dan menawarkan pengubahannya menjadi SHM. Namun, setelah saya memeriksa ulang sertifikatnya, terdapat perbedaan luas tanah yang melebihi ukuran yang sebenarnya dari rumah yang saya beli.
Saya melakukan crosscheck dengan dokumen yang saya pegang, yaitu Surat Perjanjian Resmi (SPR) antara saya dengan pengembang, serta Surat Pengajuan Kredit yang telah ditandatangani di atas materai untuk pengajuan kredit ke bank. Dari crosscheck tersebut, terungkap bahwa ada perbedaan luas tanah antara yang tercantum pada sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang telah terbit. Selain itu, luas tanah yang tercantum pada Akta Jual Beli (AJB) atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) juga berbeda dengan luas tanah yang tertera pada sertifikat HGB yang telah terbit. Namun, dokumen ini belum dapat saya terima karena sertifikat HGB belum dikirimkan berkasnya oleh notaris pengembang ke bank.
Saya segera menghubungi tim developer untuk melakukan cross check dan klarifikasi. Namun setelah 2 minggu, respon yang saya terima hanyalah Surat Pemberitahuan yang menjelaskan bahwa ada perubahan luas tanah dari Surat Pemberitahuan Resmi (SPR) sebelumnya dan saya diharuskan membayar kelebihan tanah tersebut.
Saya merasa bahwa ini terasa seperti adanya paksaan dan jebakan karena dari awal saya mengikuti prosedur yang seharusnya.
Pertanyaannya adalah:
- Apakah hal tersebut merupakan wanprestasi dari developer yang tidak teliti atau kontrol semua berkas yang bersangkutan?
- Kelebihan luas tanah berupa tanah kosong / hook yang belum saya gunakan, apakah saya bisa berargumen dan didukung berkas bahwa hak dan kewajiban saya hanya tanah yang dibeli sesuai dengan Surat Pemesanan Rumah (SPR) dan Akta Jual Beli (AJB) / Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)?
- Solusi yang terbaik jika developer tetap memaksa saya untuk membayar kelebihan tanah?
Terima kasih.
Untuk menjawab pertanyaan pembaca, kami mengajukan pendapat advokat Handika Febrian, S.H. Berikut ini penjelasan lengkapnya:
Salam sejahtera Bapak, semoga selalu diberikan kesehatan dan kelancaran dalam setiap aktivitasnya.
Kami sangat memahami permasalahan yang telah Anda sampaikan, dan kami berharap penjelasan dari kami dapat memberikan sedikit solusi terhadap masalah tersebut.
Perlu kami jelaskan bahwa jual beli tanah beserta bangunan rumah yang dilakukan melalui perjanjian jual beli dengan sistem bantuan pembiayaan KPR dari bank yang ditunjuk oleh konsumen merupakan hal yang termasuk dalam ranah perdata.
Terkait hal tersebut dalam hukum perdata terdapat subjek hukum yaitu konsumen dengan pihak developer yang kemudian ada pihak bank selaku pihak pembiayaan, yang kemudian objek hukumnya adalah tanah beserta dengan bangunan yang letaknya telah disepakati oleh para Pihak.
Untuk memastikan kesesuaian pelaksanaan perjanjian antara kedua belah pihak, Anda dapat memeriksa apakah terdapat klausul perbedaan luas yang diatur dalam perjanjian tersebut serta di buku sertifikat hak. Jika ada, pastikan perjanjian juga menjelaskan metode penyelesaiannya yang menguntungkan kedua belah pihak.
Para pihak harus mematuhi perjanjian yang telah dibuat dan disepakati, baik itu berupa PPJB atau AJB, sesuai dengan prinsip Pacta Sunt Servanda. Prinsip ini menyatakan bahwa setiap orang yang membuat kontrak harus memenuhi kewajibannya dalam kontrak, karena kontrak tersebut mengandung janji-janji yang harus dipenuhi dan janji tersebut mengikat para pihak, sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai hukum bagi pihak yang membuatnya.
Apabila terjadi selisih luas tanah pada pembelian rumah, pihak developer wajib bernegosiasi ulang dengan konsumen mengenai perbedaan luasan tersebut. Dalam negosiasi, aspek yang perlu dipertimbangkan antara lain adalah luas tanah dan harga per meter tambahan yang harus dibayarkan oleh konsumen. Jika kedua belah pihak mencapai kesepakatan, konsumen dapat membayar tambahan sesuai dengan luas tanah yang terdapat dalam sertifikat hak tanah. Namun jika tidak ada kesepakatan, pihak-pihak terkait harus melakukan revisi atau perbaikan terhadap luas tanah yang tercantum dalam sertifikat hak tanah agar sesuai dengan sebenarnya. Selain itu, pihak developer juga harus mengembalikan luas tanah yang seharusnya menjadi hak konsumen.
Pihak developer tidak dapat memaksa konsumen untuk melakukan pembayaran karena secara prinsip perdata adalah keseimbangan dan kesepakatan antara para pihak. Namun, jika terdapat selisih luas tanah pada pembelian rumah, ada beberapa solusi yang bisa dilakukan.
Solusi pertama adalah dengan melakukan negosiasi antara pihak developer dan konsumen. Developer bisa menawarkan kompensasi kepada konsumen, seperti memberikan tindakan penggantian atau penyesuaian harga rumah sesuai dengan selisih luas tanah yang ada.
Solusi kedua adalah melalui mediasi atau penyelesaian sengketa. Jika negosiasi belum mencapai kesepakatan yang memuaskan kedua belah pihak, pihak developer dan konsumen dapat mencari bantuan mediator atau lembaga penyelesaian sengketa yang independen. Mediator akan membantu dalam mencapai kesepakatan antara kedua belah pihak.
Jika semua upaya tersebut tidak membuahkan hasil, pihak konsumen dapat mengajukan gugatan ke pengadilan. Meski proses ini bisa memakan waktu dan biaya, namun pengadilan menjadi lembaga yang berwenang untuk memutuskan solusi terkait sengketa selisih luas tanah pembelian rumah.
Ada kalanya saat membeli rumah, terdapat kesalahan dalam penulisan luas tanah pada dokumen yang disepakati oleh pembeli dan penjual. Jika Anda menghadapi situasi ini, bagaimana caranya menyelesaikannya?
Meskipun terdengar rumit, ada beberapa solusi yang dapat Anda pertimbangkan untuk mengatasi perbedaan luas tanah yang terjadi.
Pertama, Anda dapat melakukan negosiasi dengan penjual. Jika selisih luas tanah tidak terlalu signifikan, Anda bisa membicarakannya dengan penjual untuk mencari solusi bersama. Misalnya, melakukan perhitungan ulang harga berdasarkan luas tanah yang sebenarnya.
Kedua, Anda juga dapat meminta bantuan dari pihak ketiga, seperti notaris atau pengacara, untuk mediasi antara pembeli dan penjual. Pihak ketiga ini dapat membantu menyelesaikan perbedaan luas tanah dengan mengacu pada dokumen-dokumen yang ada.
Terakhir, jika tidak ada solusi yang dapat ditemukan, Anda bisa melakukan proses hukum sesuai dengan peraturan yang berlaku. Namun, langkah ini biasanya akan memakan waktu dan biaya yang lebih besar.
Demikianlah beberapa solusi yang dapat Anda pertimbangkan ketika menghadapi perbedaan luas tanah saat membeli rumah. Selalu penting untuk melakukan pengecekan dan negosiasi dengan seksama sebelum menandatangani perjanjian agar menghindari masalah di kemudian hari.
Oleh Handika Febrian, S.H.
Partner pada Febrian Siahaan Law Office
Tentang Rubrik Advocate di Detik
Rubrik Advocate di Detik merupakan bagian dari detik.com yang berfungsi sebagai platform tanya-jawab dan konsultasi hukum bagi pembaca. Semua pertanyaan yang diajukan akan dijawab dan dianalisis secara mendalam oleh para pakar di bidang hukum.
Pembaca dapat mengajukan pertanyaan seputar hukum, termasuk masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum internasional, hukum waris, hukum pajak, perlindungan konsumen, dan berbagai hal lainnya.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: redaksi [at] contohmedia [dot] com dan di-cc ke-email: andi.saputra [at] contohmedia [dot] com
Kami harap pembaca mengajukan pertanyaan dengan detail, runutan kronologi apa yang dialami. Semakin baik bila dilampirkan sejumlah alat bukti untuk mendukung permasalahan Anda.
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.